Квартиры в новых домах могут быть предложены с различной степенью подготовки к отделочным работам. Варианты с минимальной отделкой обычно имеют более низкую стоимость, однако подразумевают необходимость дополнительных финансовых вложений и самостоятельного выполнения большей части строительных и ремонтных работ. В данной статье мы рассмотрим, что включает в себя черновая отделка квартиры, в каких случаях это целесообразно и какие моменты следует учитывать при ее приемке.
Что такое черновая отделка и как она выглядит
Первичная подготовка квартиры в новостройке, известная как черновая отделка, подразумевает базовые работы, необходимые для последующего ремонта. Застройщик передает покупателю готовое жилое пространство, включающее стены из бетона или кирпича, не имеющее отделки потолка, стяжки пола и коммуникаций сантехнику и электрику. Благодаря этому подходу можно воплотить в жизнь самые разнообразные технические и дизайнерские задумки. Приблизительно так выглядит отделка квартиры на начальном этапе:
Чаще всего черновая отделка квартир предлагается в новостройках эконом- и комфорт-класса. Кроме того, в таком варианте предлагают:
- частные дома и коттеджи, построенные по типовым проектам
- таунхаусы и малоэтажные жилые дома
- коммерческие помещения, которые арендаторы могут адаптировать под свои задачи
На этапе черновой отделки критически важно качество основных конструкций. Качественная подготовка снижает количество последующих доработок и затраты для собственника. Черновая отделка, также известная как стройвариант, дает возможность владельцу самостоятельно планировать дальнейшие работы и избежать переделок, выполненных подрядчиком.
В перечень черновой отделки квартиры в новостройке обычно входят следующие работы и материалы
Единого требования к объему черновой отделки не существует. Застройщик самостоятельно устанавливает перечень необходимых работ и фиксирует его в договоре долевого участия (ДДУ), технической документации или проектной документации. Перед подписанием документов необходимо внимательно изучить приложение, содержащее описание объема работ. В нем указано, какие именно работы вы должны получить при приемке квартиры с черновой отделкой в новостройке, и это является единственным основанием для предъявления претензий в случае выявления недостатков.
К перечню работ, составляющих основу черновой отделки квартиры, входят:
- Стяжка пола представляет собой выравнивающий слой, служащий основой для последующей укладки финишное покрытие. Поверхность выравнивается, однако незначительные неровности, перепады высоты и следы технологического процесса допускаются в пределах установленных стандартов.
- Перегородки устанавливаются в соответствии с планом, представленным в проекте. Как правило, для этих целей применяют пеноблоки-, газо- или бетонные блоки, пазогребневые плиты. Прежде чем приступать к финишной отделке, стены необходимо выровнять штукатуркой, шпаклевкой (опционально) и обработать грунтовкой.
- Штробы для прокладки электрических кабелей обычно выполняются до электрощитка. В исключительных ситуациях может наблюдаться простейшая разводка (3–4 контакта — кабель с подрозетником), но сами розетки, выключатели, рамки, как правило, отсутствуют.
- Черновые инженерные выводы — под канализацию, водоснабжение, вентиляцию в санузлах и на кухне.
- Устанавливают окна, двери и систему отопления пластиковые окна и радиаторы. Входная дверь может быть капитальной или временной.
В рамках современных проектов черновой отделки часто предлагается более широкий спектр услуг. Это может охватывать:
- оштукатуривание стен по маякам и их выравнивание под дальнейшую отделку
- разводку электрики с розетками и выключателями
- гидроизоляцию в мокрых зонах
- шпаклевку или грунтовку
- подготовку откосов и выравнивание потолка
Некоторые застройщики называют такие работы «улучшенной» черновой отделкой, однако фактически это уже следующий этап подготовки квартиры. Такое наименование является плодом маркетинговых усилий, в строительной практике подобной градации не существует. Точный перечень выполняемых работ определяет исключительно застройщик и фиксирует его в договоре. Одно и то же название у разных компаний может подразумевать существенно различающийся объем работ.
Отличия от других типов отделки
Первичная подготовка помещения подразумевает черновую отделку. Дальнейшим этапом является предчистовая подготовка (White Box), которая предполагает дополнительные работы:
- выравнивание стен под финишную обработку
- чистовую стяжку под укладку напольного покрытия
- разводку коммуникаций по проекту: электрики, водоснабжения и водоотведения, вентиляции, отопления
Установка White Box розеток в классических системах не предусмотрена и не считается нарушением.
В эту квартиру пока нельзя сразу заселяться, однако для завершения требуется лишь финишная отделка и расстановка мебель и подключить сантехнику.
Квартира, прошедшая чистовую отделку, полностью пригодна для проживания:
- стены выровнены, окрашены или оклеены обоями, на полу — ламинат, линолеум, плитка, кварцвинил или другое покрытие
- установлены межкомнатные двери
- смонтированы сантехника и рабочая электрика
Клиент получает полностью завершенный продукт, въезд в квартиру возможен сразу после передачи ключей. Однако следует учитывать, что оценить качество предварительных отделочных работ невозможно, и стоимость такой недвижимости выше. В случае, если подготовительные работы от застройщика выполнены ненадлежащим образом, устранять недочеты придется уже на собственную ответственность.
Для более четкого представления различий между черновой и другими вариантами отделки представлена таблица:
| Параметр | Черновая отделка | Предчистовая отделка | Чистовая отделка |
| Пол | Черновая стяжка | Чистовая стяжка под напольное покрытие | Финишное напольное покрытие |
| Стены | Голые поверхности без штукатурки | Поверхности выровнены, оштукатурены и зашпаклеваны, и готовы к финишной отделке | Покрытые краской, оклеенные обоями и/или облицованные плиткой |
| Потолок | Голый, без выравнивания | Поверхность выровнена и зашпаклюется, возможно, будет смонтирован натяжной потолок | Натяжной или окрашенный |
| Двери и окна | Как правило, используется временная входная дверь, а также окна из ПВХ | Окна и входная дверь | Окна, межкомнатные и входная двери |
| Электрика | Электроснабжение до щитка | Разведена проводка | Установлены розетки, выключатели и светильники |
| Сантехника | Имеется сливная труба, а также стояки для подачи холодной и горячей воды | Подготовлены выводы для подключения сантехники, выполнена разводка | Установлены унитаз, раковина, ванна или душ |
| Стоимость жилья | Минимальная | Средняя | Максимальная |
| Возможность заселения | Нет | Нет | Да |
| Объем дополнительных работ | Максимальный | Средний | Минимальный |
Плюсы и минусы черновой отделки
Приобретение квартиры с отделкой «черновой» предоставляет несколько преимуществ:
- владелец не ограничен типовыми решениями, может сам выбирать отделочные материалы, состав электрики, сантехники и коммуникаций
- можно контролировать закупку материалов и работу бригады, что позволяет сделать ремонт с любым бюджетом, сразу или по этапам
- дефекты не скрыты под финишной отделкой, все погрешности видно сразу и при необходимости можно требовать у застройщика их исправления
Выбор черновой отделки предоставляет широкие возможности, однако сопряжен со значительным объемом работ и ответственностью, которую несет владелец. Для корректной оценки требуемых усилий и времени необходимо осознавать, с какими сложностями обычно сталкиваются на данном этапе.
Минусы черновой отделки квартиры:
- нужно делать полноценный ремонт с нуля, а это долгий и трудоемкий процесс, который занимает месяцы ― быстро переехать в новую квартиру не получится
- придется разбираться в технических деталях, чтобы контролировать качество работ
- сложно оценить итоговые затраты заранее, бюджет легко разрастается в процессе, если нет четкой сметы
- после приемки все дальнейшие работы по доведению квартиры до жилого состояния — забота собственника
Как принимать квартиру с черновой отделкой
Объект можно осматривать лично, однако, если у вас нет опыта в строительстве, целесообразнее обратиться к независимому специалисту в этой области.
Перед осмотром недвижимости необходимо предварительно записаться, после чего проводится детальная проверка, в ходе которой фиксируются все недостатки для последующего устранения застройщиком. Возьмите с собой рулетку, строительный уровень (лучше лазерный), ручной фонарик, блокнот, а также копию договора, содержащую перечень выполненных подготовительных работ.
Внимательно изучите проектную документацию застройщика, чтобы выяснить, какие материалы и параметры указаны (например, тип перегородок, наличие гидроизоляции в санузле и т. д.). Важно убедиться, что строительные работы соответствуют СП 29.13330.2011 «Полы», СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» и другими нормативными актами, действующими на момент строительства.
Для удобства проведения приемки рекомендуется использовать чек-лист:
- Поверхность пола выполнена без трещин, пустот и значительных неровностей, ее уровень и толщина соответствуют проектной документации, а также имеется демпферной ленты по периметру.
- Стены представляют собой надежные и гладкие поверхности с аккуратными швами, на которых отсутствуют трещины и сколы. Разрешается отклонение от вертикали в пределах 3 мм на 1 метр и не более 10 мм на всю высоту комнаты.
- Поверхность потолка не имеет признаков протечек, сколов и коррозии, армирующая сетка не повреждена. На краях плит допустимы сколы размером до 10 мм, трещины могут быть вызваны усадкой.
- Электропроводка выполнена в соответствии с проектом, трассы ровные, а штробы аккуратные (при наличии).
- Инженерные системы и вентиляция смонтированы в соответствии с проектом, отверстия и трассы соответствуют чертежам, протечек не выявлено. Вентиляционное отверстие обеспечивает хорошую тягу и не заблокировано строительным мусором
- Окна и входная дверь обладают ровными, без деформаций створками, обеспечивающими плотное прилегание, фурнитура рабочая, нет мостиков холода.
Выявленные недостатки и нарушения, связанные с черновым ремонтом, заносятся в дефектную ведомость. Застройщик должен исправить их в сроки, прописанные в договоре. Подписание документов происходит только после устранения дефектов, в противном случае исправление ошибок обходится собственнику за его собственные средства.
Часто задаваемые вопросы
Существуют ли различия между черновой отделкой частного дома и квартиры?
В случае, если подрядчик не выполнил объем работ, указанный в договоре, необходимо предпринять определенные шаги?
Разрешено ли проживание в квартире, имеющей черновую отделку?
Стоит ли выполнять гидроизоляцию в квартире, которая сдается с черновой отделкой?
Продолжительность ремонта квартиры, которая уже имеет черновую отделку, зависит от множества факторов?
Резюме
Черновая отделка предполагает минимальный уровень подготовки квартиры к заселению. После этого собственнику предстоит выполнить ремонтные работы самостоятельно или обратиться к специалистам. Это, с одной стороны, влечет за собой значительные трудозатраты, время и финансовые вложения. С другой стороны, такая опция предоставляет большую свободу действий, а обнаружение скрытых недостатков позволяет своевременно потребовать их устранения от застройщика.
Перечень работ, составляющих черновую отделку, устанавливает строительная компания. Поскольку единого стандарта в данном вопросе не существует, необходимо внимательно изучать документацию. Именно с ней сверяются при приемке квартиры. Осмотр может проводить как сам владелец, так и привлеченный эксперт.
Skay
Deliri