Выбор земельного участка под постройку.

Перепродажа земельных участков с неблагоприятной геологией – обычное явление. Неблагоприятные участки встречаются и в коттеджных поселках. Строители всегда найдут решение, но оно может оказаться очень дорогим. Поэтому покупка участка — это серьезный вопрос, к которому следует подходить с большой осторожностью.

Недодали земли

Проблема недоподачи земли встречается как в старинном садоводстве, так и в коттеджном поселке: границы земельного участка по документам могут не совпадать с тем, что показывают вам. Причина такого несоответствия может быть разной, но результат всегда один: землю не дали полностью. Если начать замерять участок рулеткой, ориентируясь на ближайший столб, можно допустить много ошибок. Необходимо учитывать рельеф местности, а без специальных инструментов геодезистов это сделать невозможно. земельный участокПродающийся предмет длительное время не имел хозяина, поэтому шанс его размещения на участке близко к вашему превышает среднее значение.

Продажа в новом массиве по предварительным договорам и раздел участков «на глаз» может привести к тому, что граница вашей земли пройдет посередине дороги. Может случиться и так: владелец участка начинает сажать деревья и делать фундамент, а специалисты выясняют, что он зашел на чужую землю.
Важно для желающих стать домовладельцами: не начинать строительство до тех пор, пока границы выбранной территории не будут понятны.

Даже если утверждают, что межевые знаки уже выносились на участок, обращение к кадастровому инженеру полезно: колышки могут быть перемещены после ухода геодезистов. Что делать при обнаружении таких «сюрпризов»? Можно договориться о снижении стоимости работ или выяснить возможности урегулирования проблемы с соседями. Приведение участка в соответствие с документами или наоборот – задача сложная. Она требует терпения, но начальные конфликты при освоении территории – плохой вариант.

Соседи

Вторая проблема — соседи. Никогда не принимайте решение о покупке жилья без знакомства с соседями. Если люди совершенно не подходят по духу, могут омрачить жизнь. Поможет даже высокий забор.

Говоря о соседях, подразумеваем не только собственников прилегающих участков, но и представителей местного самоуправления, активных участников и членов. С ними необходимо принимать решения по расходам на благоустройство и паевым взносам. Возможно, вы сторонник зимней уборки дорог, уличного освещения, качественных дорог, эффективной охраны, а другие считают, что всё устраивает таким образом. В случае с дачным массивом предпочтение лучше отдавать кварталам постоянных жителей.

Нехорошие грунты

Третья проблема – неудачная геология выбранного участка. Это распространено в нашем регионе. Пожары, произошедшие в России два года назад, показали, что почти две трети загородных частных домов строятся на торфяниках. Если деревни всегда располагались на благополучных территориях, то дачные массивы и садоводства, созданные в последней трети прошлого века, практически все стоят на пожароопасных торфяниках. Советская власть не любила частную собственность и помещала её владельцев на болотах, как партизан.

Второй крайне неблагоприятный вариант – тиксотропные глины, не способные удерживать фундаменты. При возведении капитальных строений пожароопасные грунты следует заменять, а вязкие глины – прокладывать специальными сваями, старательно достигая (или же досверливаясь, если речь идет о) винтовые сваиДо нормального твердого основания — хорошо, но что делать, если толща многометровая? Строители предложат конструкции фундаментов для любого особняка. Всегда ли риск оправдан? Еще один вариант освоения участка — постройка легкого домика на плитном фундаменте или на винтовых сваях. Важно постоянно присматривать за ним, а решение о конструкции фундамента лучше доверить профессионалам.

Глубокое изучение подземных вод — процедура не из дешёвых, заказать её лучше ещё на начальной стадии покупки участка Полезно проводить обследование участка только если требуется значительная площадь земли, например, целый гектар для усадьбы. В остальных случаях целесообразнее изучить фундаменты соседей и поинтересоваться результатами бурения скважин и раскопок котлованов для септиков у них же. Однако это не всегда гарантирует результат: один участок может стоять на прочном основании, а соседний – оседать и разрушаться.

Вода

Важно обсудить с соседями вопрос воды. В обжитом районе с подключением к канализации и центральному водоснабжению проблем меньше всего. Большинство жителей пригородов используют скважины и колодцы. Необходимо изучить соседские водные источники и узнать результаты анализа воды.
В Ленинградской области типичными проблемами являются марганец, железо и органические примеси, которые лечатся системами водоочистки. Дефицит воды – проблема, которую нельзя решить.

В каждом регионе работают компании, специализирующиеся на бурении скважин и устройстве колодцев. Работники этих компаний знают о подземных водах лучше остальных. Если дом или участок вас заинтересовал, но с водоснабжением проблемы, обратитесь к специалистам в этой области. Даже в Ленинградской области, где много воды, есть безводные участки, а многие пригородные поселки вынуждены пользоваться привозной питьевой водой.

Готовое решение

При покупке готового дома лучшее время — межсезонье. В это время можно оценить объект во всех его проявлениях: комфортабельности, способности сохранять тепло и доступности местной инфраструктуры.

Еще одно важное замечание: не будем забывать о юридических сложностях, с которыми сталкиваются покупатели. Практически любой опытный риэлтор подтвердит это. Рассмотрим два момента. Во-первых, даже при заключении договора купли-продажи и правильной регистрации права собственности мы настоятельно рекомендуем оформлять сделки у нотариуса, если вы не специалист в сфере недвижимости или юриспруденции. Нотариус отвергнет документы в случае их неправильного оформления или сомнений в праве продавца. Во-вторых, если агент или доверенные лица отказывают вам в встрече с владельцем по вашей просьбе – ищите другой участок или дом. Продажа по доверенности может таить множество подводных камней, так как подобные соглашения могут быть отозваны или оспорены.

Покупателю земельного участка на заметку

Какие сведения необходимы при покупке загородной недвижимости?

Сотрудничают ли границы указанной территории с данными из официальных документов? При несоответствии, имеет смысл рассматривать снижение стоимости.

Есть ли у собственника разногласия с управлением садоводческого товарищества или дачного партнерства? С соседями? О лучше узнать из первоисточника: нужно запросить справку в правлении. Иногда продавец вообще не участвовал в расходах на строительство линий электропередач, дорог, водопровода.

Есть ли электроэнергия и нет ли недостатка мощностей? В договоре между энергофирмой и потребителем должны быть указаны выделенные мощности, а также возможность их увеличения. Если массив не был электрифицирован, узнайте о планах его подключения в местной энергосбытовой компании. Столбы с проводами тут ничего не говорят: их могли установить заранее.

Какие вопросы по жизнеобеспечению поселка решаются (ремонт дорог, вывоз мусора, дренажные работы, охрана) и во сколько это обойдется? Зимой жилые объекты дачного массива заселены? Нормально ли осуществляется охрана в зимний период? Чистятся ли дороги, можно ли легко подъехать к участку во время весеннего бездорожья?

Из каких источников поступает вода для питья? Насколько качественна используемая вода? Расположены ли неподалеку источники хорошего качества с четкими ограничениями на использование? анализ вод Какие виды загрязнения были обнаружены им в этих объектах? типы грунтов на земельном участке?

Для оценки территории необходимо специальное геологическое обследование. Вероятность ошибки можно снизить, если на выбранном участке сделать ряд скважин глубиной 2 метра садовым буром и провести предварительную оценку характера почвы (песок, торф, глина) и уровня залегания грунтовых вод.