Перепродажа земельных участков с неблагоприятной геологией — обычное явление. Такие участки можно встретить даже в коттеджных поселках. Строители всегда найдут решение проблемы, но оно может быть очень дорогим. Поэтому покупка участка требует большой осторожности.
Недодали земли
Проблема встречается как в садоводстве, так и в коттеджном поселке – границы земельного участка по документам не совпадают с тем, что вам показывают. Появление такой проблемы может иметь разные причины, но результат один: земли недодали. Если начинать замерять участок рулеткой, ориентируясь на ближайший столб (так часто и поступают), можно совершить много ошибок. Необходимо учитывать рельеф местности, а без специальных инструментов геодезистов это сделать невозможно. Однако грубые несоответствия вы наверняка обнаружите и зададите продавцу вопросы. Если речь идет об уже развитом массиве, где соседи постоянно осваивали свои владения, то земельный участокТовар, который реализуют, долгое время оставался не востребованным, шанс того, что заграждение расположено почти на вашем участке, велик.
Продажа в новом массиве по предварительным соглашениям и хаотичная раздел земли могут привести к тому, что граница участка окажется посередине дороги. Встречаются случаи, когда владелец приступает к строительству, а специалисты обнаруживают заход на чужую землю. Для будущего домовладельца важное правило: ничего не начинать строить до установления границ выбранной территории.
Если утверждают, что межевые знаки уже вынесены на местность, пригласить кадастрового инженера всё равно полезно: колышки могут перемещаться сразу после ухода геодезистов. Что делать при обнаружении таких «сюрпризов»? Договориться о снижении стоимости или узнать у соседей о возможности разрешить эту проблему мирно. Приведение участка в соответствие с документами или наоборот – процесс трудоёмкий, требующий терпения. Начинать освоение территории с конфликтов – плохая идея.
Соседи
Вторая сложность – соседи. Не принимайте решений о покупке жилья без знакомства с ними. Если взгляды и образ жизни не совпадают – можно лишиться комфорта. Даже забор может не защитить от неприятностей.
В данном контексте соседи – это не только владельцы прилегающих участков, но и представители местного самоуправления, а также активные члены этого сообщества. С ними вам предстоит согласовывать расходы на благоустройство и членские взносы. Возможно, вы выступаете за зимнюю чистку дорог, уличное освещение, качественные дороги, эффективную охрану, но другие могут считать, что такого достаточно. В случае с дачным массивом предпочтительнее выбирать кварталы, где проживают постоянные жители.
Нехорошие грунты
Третья проблема – это неблагоприятная геология выбранного участка. В наших краях это явление частое. Пожары, прокатившиеся по России два года назад, показали, что почти две трети загородных частных домовладений построены на торфяниках. Если деревни всегда возводились на благополучных территориях, то дачные массивы и садоводства, сформированные в последней трети минувшего столетия, практически все находятся на пожароопасных торфяниках. Советская власть не любила частную собственность и поэтому направила частных домовладельцев в болота.
Второй неблагоприятный вариант — тиксотропные глины, разрушающие фундаменты.
При возведении капитальных построек пожароопасные грунты нужно заменять, а вязкие глины – проходить специальными сваями, стараясь достучаться (или же досверлиться, если это так называемые…). винтовые сваиДо нормального твердого основания — хорошо. Но что делать, если толща большая, многометровая? Строители предложат конструкции фундаментов для любого особняка. Стоит ли риск тех затрат? Другой вариант освоения трудного участка: построить легкий домик на плитном фундаменте или на винтовых сваях. За ним нужен постоянный присмотр. Решение о конструкции фундамента – дело профессионалов.
Особая геологическая проверка водных ресурсов является достаточно затратной процедурой, поручать ее в начальный период покупки участкаВозможен смысл у владения, если вам требуется не десять соток, а целый гектар для застройки. В остальных случаях целесообразно изучить фундаменты соседей и поинтересоваться результатами бурения глубоких скважин и раскопок котлованов для септиков у них. Однако это не гарантирует полной безопасности: участок может быть на прочном основании, а соседний – оседать и проваливаться.
Вода
Обсуждение с соседями важного вопроса о воде необходимо. В обжитых районах с централизованной системой водоснабжения и канализации проблем меньше всего. Большинство жителей пригородов используют скважины и колодцы.
Вам следует изучить соседские источники воды и узнать результаты анализа.
В Ленинградской области часто встречаются проблемы с повышенным содержанием марганца, железа и органических примесей. Специальные системы водоочистки помогают решить эти проблемы, а дефицит воды — к сожалению, нет.
В каждом регионе существуют компании, занимающиеся бурением скважин и устройством колодцев. Специалисты этих фирм обладают глубокими знаниями о подземных водах местности. Если вас заинтересовал дом или участок, но у него проблемы с водоснабжением, обратитесь к специалистам, предоставляющим подобные услуги. Даже в относительно богатой водой Ленинградской области есть безводные участки, а многие пригородные поселения вынуждены использовать доставляемую питьевую воду.
Готовое решение
При покупке готового дома лучшего времени, чем межсезонье, для полной оценки объекта в самых сложных условиях эксплуатации не существует. Вы сможете понять, насколько комфортна местность, как быстро остывает отапливаемый дом и очищаются ли дороги.
Еще одно немаловажное замечание: покупателей ждут юридические сложности. О них расскажет почти любой грамотный риэлтор.
Рассмотрим два момента. Во-первых, даже при заключении договора купли-продажи с последующей регистрацией права собственности, если вы не опытный специалист в сфере недвижимости или юрист, настоятельно рекомендуется оформлять такую сделку у нотариуса. Нотариус отклонит документы, если они составлены неправильно, и право собственности продавца вызывает сомнения. Во-вторых, если агент или доверенные лица на вашу просьбу познакомиться с владельцем отвечают отказом – ищите другой участок или дом. Продажа по доверенности может обернуться множеством проблем, так как подобные соглашения можно отозвать или оспорить.
Покупателю земельного участка на заметку
Что важно выяснить при покупке загородной недвижимости?
Соблюдаются ли указанные в документах границы территории? В противном случае, имеет смысл рассматривать снижение стоимости.
У собственника могут быть конфликты с управлением садоводческого некоммерческого товарищества или дачного некоммерческого партнерства, соседями. Для получения информации лучше обратиться к первоисточнику и потребовать справку в правлении. Продавец может вообще не участвовать в расходах на строительство линий электропередачи, дорог, водопровода.
Подключена ли электроэнергия? Есть ли недостаток мощности? В договоре между энергетической компанией и потребителем должны быть указаны выделяемые мощности и возможности их увеличения. Если территория еще не подключена к электричеству, узнайте о планах ее подключения в местной энергосбытовой компании. Столбы с проводами здесь ничего не говорят: их могли установить просто на случай необходимости.
Как решаются вопросы жизнеобеспечения поселка: ремонт дорог, вывоз мусора, дренажные работы, охрана? Каковы суммы этих расходов?
Живут ли люди в дачном массиве зимой, обеспечена ли его безопасность в это время? Чистятся ли дороги зимой, можно ли добраться до участка весной во время грязи?
Из каких источников поступает питьевая вода? Насколько качественна вода? Вблизи есть ли хороших скважин и колодцев, известны ли их ограничения? Были ли проведены… анализ водКаких видов загрязнения удалось обнаружить? типы грунтов на земельном участке?
Для оценки участка обязательно нужно специальное геологическое обследование. Вероятность ошибки можно уменьшить, если на выбранном участке сделать ряд скважин садовым буром глубиной 2 м и сделать хотя бы черновую оценку характера почвы (песок, торф, глина) и уровня залегания грунтовых вод.
Morl