Узаконивание перепланировки нежилых помещений

С начала 2019 года требования к перепланировке нежилых помещений претерпели существенные изменения после внесения изменений в Жилищный Кодекс РФ. Нормы теперь схожи с правилами для жилых помещений: перед началом работ проект согласовывается с местными органами власти, а по завершении – проводится проверка на соответствие требованиям. При нарушении законодательства владелец (физическое или юридическое лицо), а также должностное лицо несут административную или уголовную ответственность.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Законодательством предусмотрено три варианта узаконивания перепланировкиПервый способ – работа по утвержденной схеме. Второй – подготовка и согласование документов после обнаружения самостроев нежилых помещений. Третий – действия при отказе в регистрации проекта или технического плана.

Изготовление проекта

Для легализации перепланировки необходимо подготовить проектные документы с чертежами всех изменений, соответствующими требованиям, например, масштабом 1:50 или 1:100. При создании новых инженерных сетей (в том числе при замене устаревших на современные) в документацию включаются расчеты нагрузок и обновлённые трассы.

В проект включаются сведения по противопожарным мероприятиям, шумовой защите, применению конкретных ГОСТов и СНиП (зависит от помещения, перечня работ, используемых стройматериалов и других факторов). Составление проектной документации поручается кадастровому инженеру (обладает специальными знаниями, имеет подтверждение компетенции). В связке с ним возможна работа дизайнеров, строителей, которые будут в дальнейшем реализовывать проект.

Согласование с надзорными органами

Переделка помещения должна обеспечивать заданные функциональные возможности, безопасность работников, посетителей и жильцов вышерасположенных квартир, а также их права в отношении общего имущества. К примеру, подключение оборудования к электросети подъезда недопустимо, если потребление мощности превышает выделенную норму. Для такого объекта требуется прокладка новой линии от подстанции.

Примерные надзорные органы для обращения:

1. Государственный пожарный надзор.
2. Санэпидстанция.
3. Жилищная инспекция.
4. Комитет по градостроительству и архитектуре.

Возможно, потребуется согласование с Комитетом по охране памятников архитектуры. В старинном здании ряд переделок, разрешенных в новостройках, запрещен. Например, не допускаются работы в капитальные стены, даже при прокладке проводной линии подключения к интернету.

Перепланировка нежилого помещения в многоквартирном доме требует согласия жильцов. Для получения одобрения нужно провести общедомовое собрание согласно закону, с оповещением жителей и официальным протоколированием решения. Отказ соседей ставит под угрозу реализацию проекта. Тип заведения также влияет на этот процесс.

Выдача разрешения на перепланировку

После подготовки обращаются в отдел градостроительства субъекта, где расположен объект, требующий перепланировки. Там подтверждают законность проекта и выдают соответствующее официальное разрешение. Без него не стоит начинать ремонт, так как это может привести к лишним расходам. Оформление документов занимает время, которое следует учитывать при составлении плана запуска заведения (магазина, офисного центра).

Пакет документов:

1. Заявление установленного образца.
2. Документы, удостоверяющие личность владельца, включая паспорт.
3. Документы о праве собственности и аренде помещения.
4. Проект, составленный в соответствии с требованиями.
5. Результаты технического обследования объекта.
6. Документы из проверяющих организаций о прохождении согласования.
7. Технический паспорт нежилого помещения.

При желании перепланировать помещение арендатор должен получить письменное разрешение собственника. В случае непроведенной согласованности ответственность ложится на владельца. Без его одобрения документы не рассматриваются. Самовольная перепланировка грозит затратами на восстановление помещения или судебным разбирательством с арендатором об уплате компенсации расходов.

Проведение работ по перепланировке

В данном этапе становится ясно, зачем услуга проектирования входит в стоимость узаконивания перепланировки нежилого помещения. Исполнитель получает подробные инструкции о перечне работ и используемых строительных материалах. Владелец же получает точную смету на их закупку и затраты труда бригады мастеров. Без проектной документации постоянно приходится что-то докупать или заменять из-за непригодности в конкретной ситуации.

Важные моменты:

1. Планировка проекта, включая расположение инженерных систем (электричество, вентиляция, водоснабжение, канализация), должна строго соблюдаться.
2. Идеи «так будет лучше, красивее» могут стать причиной отказа в регистрации измененного технического плана, а то и иска о возврате помещения в первоначальное состояние.
3. Приобретение строительных материалов следует осуществлять исключительно по утверждённому плану. Экономия может понизить качество ремонта.

В исключениях отдельные работы не требуют отражения в плане БТИ. покрытияВнутренние коммуникации могут быть ремонтированы без проектной документации, согласований и разрешительных документов. Необходимо уточнить у специалистов, относятся ли определённые виды работ к этому перечню.

Получение акта завершенной перепланировки

Важно выполнять предписания проектной документации, поскольку после перепланировки нежилого помещения предстоит проверка со стороны БТИ. Ее инспекторы будут сравнивать фактические изменения с проектом и изучать акт освидетельствования скрытых работ, если таковые проводились. Такой тип работ отличается тем, что результаты нельзя увидеть визуально.

К скрытым работам относится:

1. Монтаж арматуры в бетонных стенах.
2. Грунтование поверхности перед окраской.
3. Заполнение пространства под напольное покрытие песком.
4. Укладка труб в подпольном пространстве и пустоте стенок.
5. Гидро-, звуко-, теплоизоляция помещения.

Комиссия из представителей владельца или заказчика, подрядчика и проектной организации занимается подготовкой акта. Такой состав комиссии гарантирует объективность выводов, что позволяет органам надзора принимать акт без дополнительных проверок.

Постановка на кадастровый учет

Изменения в ЕГРН внедряют сотрудники Росреестра. Связаться можно двумя способами: лично или через отделение МФЦ. Второй вариант предпочтительнее, как и обращение в органы власти через сайт Госуслуг, так как позволяет оформить «все документы в одном месте».

Согласно Федеральному закону №218-ФЗ от 13 июля 2015 года, процедура ведется с учётом следующих особенностей.

1. При оформлении разрешения на перепланировку нежилого помещения арендатор получит регистрацию в реестре сразу же. договор аренды.
2. После добавления новых данных в кадастр собственнику предоставляется выписка из ЕГРН с данными кадастрового паспорта. С 2017 года выписки и кадастровые паспорта не оформляются раздельно.
3. В случае временно перенесенного использования объекта недвижимости в арендуется помещение ему присваивают временный кадастровый номер, действующий до завершения аренды.

Изменение планировки регистрируется по техническому плану, который нужно каждый раз переделывать при появлении нового арендатора, чтобы помещение соответствовало его бизнесу. Вždy потребуется обращение в БТИ для инспекции недвижимости и документального подтверждения легитимности перепланировки.
Без этого любая проверка выявит «красные линии», и начнется разбирательство с поиском виновных.

Регистрация в Росреестре

Обновление государственного реестра недвижимого имущества обеспечивает точный учет объектов. Такой подход вносит вклад в безопасность работников, посетителей компании, которая будет действовать в отремонтированном помещении. То же самое касается жильцов, чьи… квартиры стоят над нежилым этажомДопускаются только работы, не нарушающие целостности здания, не создающие риски появления трещин и усадки сверх нормы, а также не превышающие нормативы потребления электроэнергии, воды, газа.

Регистрация необходима и по другим причинам.

1. После переделки изменяется кадастровая стоимость Новые сведения позволяют правильно рассчитывать налоги по объекту.
2. Практически запрещают любое изменение планировки жилья по инициативе арендатора без одобрения владельца, в том числе если соблюдены формальности, такие как разработка проекта.
3. Выписка из ЕГРН с актуальной информацией об объекте служит подтверждением регистрации.

Это завершающий этап, после которого можно перейти к другим задачам. Помещение готово к меблировке и оборудованию рабочих мест компьютерами. Во время выездных проверок надзорных органов полезно иметь подготовленную папку с документами, необходимыми для узаконивания перепланировки.

Узаконивание самовольной перепланировки

Обнаружив перепланировку, например, произведенную арендатором без согласия собственника нежилого помещения, можно легализовать новый технический план. Без него регистрация измененной информации о объекте в Росреестре невозможна.
Как и сделки купли-продажи, сдача его в аренду… аренду по регистрируемому договоруНедвижимость такого рода не пользуется спросом из-за того, что после перехода прав ответственности несет новый владелец.

Процедура в общих чертах выглядит так:

1. Составляется проект по фактической планировке.
2. Проверяют прочность основных конструкций сооружения.
3. Оформляется техническое заключение о безопасности.
4. Изменения регистрируются в Росреестре.

Проектирование неизбежно принесет затраты. Экспертная оценка без расчетов на бумаге недоступна. Особенно сложна оценка скрытых работ, которые уже не видно. В такой ситуации нужен кадастровый инженер, который составит точный технический план по согласованному проекту.

Узаконивание перепланировки через суд

Независимо от порядка перепланировки заявления иногда получают отказ. С собственником, жильцами многоквартирного дома урегулировать вопрос проще, с надзорными органами или муниципалитетом дискутировать бесполезно. Обычно власти придерживаются позиции, основанной на федеральных и местных нормативных актах. Тогда единственным способом получить разрешение становится иск в суд.

Рекомендуется проверить отсутствие нарушений законодательства РФ до обращения в суд. В случае обнаружения нарушений судья откажет в иске. В остальных случаях, как правило, судебное решение выносится в пользу истца. После вступления решения в законную силу Росреестр регистрирует объект независимо от позиции своих должностных лиц.

Видео о легализации перепланировки нежилых помещений.