Риски покупки квартиры при участии несовершеннолетнего собственника

Желание купить квартиру с долей несовершеннолетнего собственника может вызвать опасения у покупателя из-за некоторых неясностей.

Риэлторы считают сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, рискованными из-за возможности оспаривания. В споре суд чаще всего встает на сторону несовершеннолетнего участника. При доказанных нарушениях прав ребенка или недостаточном их соблюдении сделка может быть признана недействительной.

Несовершеннолетний может владеть любым имуществом. Если гражданину еще не исполнилось четырнадцать лет, его обязанности по сделкам с имуществом берёт на себя законный представитель.

Неважно является ли несовершеннолетний единственным владельцем квартиры или он имеет долю, договор купли-продажи подписывают его законные представители при наличии письменного разрешения опеки.

Несовершеннолетние от четырнадцати до восемнадцати лет имеют ограниченную дееспособность. Продажа жилья возможна без участия законного представителя, но требуется согласие представителей закона и опеки, оформленное надлежащим образом.

Собственность жилья при наличии несовершеннолетних: важные моменты

Сначала нужно убедиться в подлинности документов, предоставленных опекой продавцом. Несовершеннолетний должен иметь документы, подтверждающие право собственности. Соглашение о купле-продаже оформляется согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Опеку можно запросить о результатах мероприятия и дополнительных сведений на каждом этапе контроля.

Приобретение квартиры несовершеннолетним сопряжено с рисками из-за мер, защищающих интересы ребенка по закону. Для сделки необходимо согласие органов опеки и попечительства.

При покупке квартиры нужно убедиться в статусе представителя ребенка. Для этого на начальном этапе полезно изучить свидетельство о рождении, паспорта взрослых. В свидетельстве следует проверить, записаны ли родители. Если подростка представляет опекун, понадобится документ об опеке или попечительстве.

В России порядок осуществления сделки с недвижимостью и проведение всех его этапов регулируются нормативными актами. Для совершения сделки требуется прохождение нескольких стадий:

• Проверка разрешения и согласия ООП.
• Оформление договора на куплю-продажу.
• Передача помещения и денежный расчет.
• Установление и регистрация права собственности в Росреестре.

Если несовершеннолетний – не единственный владелец, к договору должны быть приложены подписи всех остальных дольщиков. До достижения четырнадцати лет право подписи у него отсутствует, его замещает представитель. В четырнадцать лет ребенок может участвовать в подписании договора.

Особенности покупки недвижимости при наличии ребенка-несовершеннолетнего: случаи, когда передача жилья не обязательна.

Часто органы опеки отказывают в разрешении на продажу жилья из-за недостатка площади для размещения ребенка. Однако существуют исключения, когда равного жилья нет необходимости предоставлять. Документы о новом месте проживания не требуются в ситуациях, когда:

• Семья перебирается за границу вместе с ребёнком.
• Новое жильё покупают только при выполнении двух требований: проект должен быть готов более чем наполовину, а ребёнок — зарегистрирован.
• Переезд в российский населённый пункт. Деньги от продажи должны поступить на банковский счёт несовершеннолетнего.
• Ребёнку с тяжёлым заболеванием необходима продолжительная реабилитация или лечение. Заболевание обычно служба соцзащиты признаёт уважительной причиной для получения семьёй жилья с меньшей площадью.
• Жить в старой квартире затруднительно из-за состояния здоровья – рядом работают заводы, выделяющие опасные вещества.
• Несовершеннолетнему необходимо обучаться в учреждении с особыми услугами. Переезд допускается, если изменения не критичны: меньше жилья, старый дом, удаленность от объектов инфраструктуры.

Комиссия по опеке рассматривает каждую ситуацию отдельно, принимая во внимание конкретные обстоятельства.

Совместная долевая собственность недвижимости: нюансы.

Приобретая жилплощадь, если среди собственников – несовершеннолетний, необходимо учесть причины его владения.

• Наследование или завещание – способы получения жилья.
• По статье 26 Гражданского кодекса требуется присутствие представителей ребенка и остальных участников раздела.
• Несовершеннолетний получил квартиру после приватизации по Закону «О приватизации жилищного фонда в РФ» № 1541-1, статья 2.

Этот закон указывает, что при продаже квартиры по договору несовершеннолетние дети включаются в собственность, независимо от того, имеют ли они право пользоваться жильем, проживают с продавцом или живут отдельно, но не потеряли права на пользование жильём.

При покупке квартиры у собственников с детьми нужно помнить о полном праве последних на жилплощадь. Законодательство очень строго относится к любым её нарушениям.

Оформление ипотеки на жильё при наличии собственника младше 18 лет затруднительно, так как банки стремятся снизить риски. Будущему владельцу следует быть готовым к отказу банка, особенно без письменного разрешения опеки.

Признание сделки недействительной

Последние времена стали опасными для покупки квартиры по фальшивым документам. Даже работа с риелтором может оказаться неэффективной в этой ситуации.
Если сделка обернётся негативными последствиями, риелтор не будет отвечать за это.

Для лучшего понимания правоустанавливающих документов обратитесь к квалифицированному юристу, независимому от агентства по недвижимости и не имеющему личной заинтересованности в сделке.

Проблема признания сделки недействительной спустя несколько лет – реальная угроза.

В некоторых случаях законный представитель ребенка подаёт иск в суд с требованием признать сделку недействительной. Основанием для этого может быть факт подписания документа несовершеннолетним владельцем. Если подписание договора осуществлялось без согласия представителей по закону, суд вынесет решение о признании документа незаконным.

Покупатель имеет право требовать признать сделку незаконной, если у него возникли сомнения в отношении продавца (ГК РФ, п.2 п.п.4 ст.178). Например, покупая квартиру от несовершеннолетнего, человек подписал договор с его родителями, а потом узнал, что последние лишены родительских прав.

Согласно пункту 2 статьи 179 Гражданского кодекса РФ, обманная сделка признается недействительной судебным решением. Например, перед продажей жилья родитель зарегистрировал ребенка у бабушки и скрыть факт о наличии приватизированной части жилплощади, принадлежащей по закону несовершеннолетнему.

Для предъявления иска действует общее трехлетнее ограничение по ст. 196 ч. 1 ГК РФ. Истец вправе восстановить этот срок, представив доказательства уважительных причин просрочки.

Пользуясь услугами риелтора, можно встретиться с определенными рисками, так как статус специалиста не легитимен. Требования и правила разрабатывают сами агентства, утверждают их также агентства. Чтобы не столкнуться с обманом при покупке квартиры, нужно не упустить из виду простые вещи.

• Перед взаимодействием стороны должны составить договор, определяющий условия работы и обязанности каждой из них.
• Честный посредник недвижимости не делает скидок на оплату комиссии. Подобная ситуация вызывает подозрение.
• Низкие цены и недостаток опыта у агентства внушают сомнения.
• Необходимо убедиться, что компания не является собственником жилья, которое реализует.
• Документация должна быть полной.
• Прежде чем выдать аванс, нужно заключить договор о покупке жилья с владельцем недвижимости.

Как предотвратить риски

Чтобы избежать проблем при приобретении такого жилья, следует тщательно проверить документы о собственности во время подписания договора и передачи предоплаты владельцу.

При установлении прав договором купли-продажи, мены или дарения на документах ставят синюю печать ФРС, что подтверждает их регистрацию. Без печати сделка юридически невозможна.

Регистрационное свидетельство должно быть оформлено на гербовой бумаге без изъянов и иметь неповторимый номер.

Документ содержит сведения об ограничениях и обременении. Важно помнить, что указанная информация актуальна только на дату составления документа. К моменту совершения сделки могут быть внесены коррективы в сроки давности.

Покупатель вправе запросить письменное подтверждение о наличии другого жилья у ребёнка или справку о его регистрации. При отсутствии у собственника восемнадцати лет – обязательное согласие опекунского совета.

Закон Российской Федерации строжайше регулирует имущественные права ребёнка. В связи с этим приобретение жилья совместно с несовершеннолетним превращается в длительный и комплексный процесс. Продаётся объект недвижимости и вся документация проходят тщательную проверку.

Видео: Внимание! Покупка и продажа недвижимости у несовершеннолетних собственников.

Отсутствие нарушений, установленное органами ООП, и выполнение сделки в соответствии с действующим законодательством позволяют сторонам, участвующим в сделке, осуществить её законно, быстро и без затруднений.