Покупатели часто относятся к приобретению квартиры с долей несовершеннолетнего собственника с недоверием из-за возникших вопросов. Однако данная ситуация может быть решена при условии ознакомления с нюансами процесса.
Риэлторы считают сделки с недвижимостью, где участвуют несовершеннолетние, рискованными из-за возможности оспаривания. При споре суд чаще склоняется на сторону несовершеннолетнего участника. Если докажут нарушения прав ребенка или их недостаточное соблюдение, сделку могут признать недействительной.
Несовершеннолетние могут владеть любым имуществом. Если человеку не исполнилось 14 лет, его участие в сделках по купле-продаже или обмену собственности берёт на себя законный представитель.
Неважно, является ли несовершеннолетний единственным владельцем или имеет долю собственности, квартиру продают законные представители с согласия опеки, оформив его письменно.
Несовершеннолетние от четырнадцати до восемнадцати лет имеют ограниченную дееспособность. Самостоятельно продать жилье могут лишь с согласия законного представителя и службы опеки в установленном порядке.
Покупка квартиры при наличии ребенка-младше совершеннолетия: важные моменты.
Сначала проверьте подлинность документов, выданных опекой, у продавца. Несовершеннолетний должен иметь правоустанавливающие документы. Соглашение о продаже оформляется согласно стандартам Гражданского кодекса Российской Федерации.
Опекунство в любой фазе может оценить доходность мероприятия и, по желанию, получить более подробную информацию.
Покупка квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетнего, сопряжена с рисками из-за законодательных норм, защищающих интересы ребёнка. Для этого сделки требуется обязательное согласие органа опеки и попечительства.
При покупке квартиры нужно убедиться в статусе представителя ребенка. С этим справятся документы: свидетельство о рождении, паспорта взрослых. В свидетельстве важна запись родителей. Если ребенка представляет опекун, нужно показать удостоверение об опеке или попечительстве.
В России правила продажи и порядок её осуществления устанавливаются системой законов. Сделка реализуется в несколько этапов.
- Проверка разрешения и согласия ООП.
- Оформление договора на куплю-продажу.
- Передача помещения и денежный расчет.
- Внесение сведений о праве собственности в реестр.
Если собственник — несовершеннолетний, в договоре должны быть подписи всех участников владения. До достижения четырнадцати лет право подписи отсутствует, договор подписывает представитель. С четырнадцати лет ребенок может участвовать в подписании договора.
Особенности покупки жилья при наличии несовершеннолетнего: случаи, когда предоставление жилья не требуется.
Нередко органы опеки отказывают в выдаче разрешения на продажу жилой недвижимости из-за недостатка площади для проживания ребенка. Однако существуют ситуации, когда равноценное жилье не обязательно предоставлять. Документы о новом месте регистрации не нужны, если:
- Семья с ребенком переезжает за границу.
- Приобретают новостройку. Но для этого надо выполнить два условия: проект должен быть завершен на больше, чем 50%, когда планируется въезд; ребенок должен быть зарегистрирован.
- Местное перечисление денежных средств по продаже недвижимого имущества на счёт несовершеннолетнего в рамках Российской Федерации.
- Ребенку с тяжёлым заболеванием необходима продолжительная реабилитация или лечение. Болезнь обычно признаётся органами Обороны и Полномочий уважительной причиной для покупки родителями жилья меньшей площади.
- В квартире из-за состояния здоровья проживания не представляется возможным: рядом расположены промышленные предприятия, выпускающие вредные выбросы.
- Несовершеннолетнему необходимо учиться в учреждении с особыми услугами. Переехать можно, если улучшения несущественны: меньше жилплощади, старое строение, неблизкое расположение объектов инфраструктуры.
Комиссия по опеке рассматривает каждую ситуацию отдельно, учитывая все обстоятельства.
Совместное владение недвижимостью: нюансы приобретения.
Приобретая жилплощадь, если одним из собственников является ребенок, необходимо учесть причины его владения.
- Жильё можно получить по наследству или по завещанию.
- В соответствии с ч. 26 ГК требуется присутствие представителей несовершеннолетнего и остальных заинтересованных лиц.
- Младшелетие получил квартиру из-за приватизации (Закон «О приватизации жилищного фонда в РФ» № 1541-1, ст. 2).
При продаже квартиры по договору несовершеннолетние дети входят в собственность, независимо от того, пользуются ли жильём, проживают ли с продавцом или живут отдельно, но сохранили право на пользование жильём.
Приобретая приватизированную квартиру у собственников с детьми, нужно помнить, что у них на недвижимость полные права, а закон защищает их от нарушения очень строго.
Оформить ипотеку на жильё при наличии собственника до 18 лет затруднительно из-за стремления банков минимизировать риски. Будущему владельцу следует быть готовым к отказу банка, если отсутствует письменное разрешение опеки.
Признание сделки недействительной
За последние времена возросло число случаев приобретения квартир по фальшивым документам. Даже привлечение посредника не гарантирует защиты от подобной угрозы. В случае неудачного исхода сделки, посредник ответственности не несет.
Для лучшего понимания документов, оформляющих права на собственность, рекомендуется личное изучение и консультация независимого юриста, не имеющего связей с риелторской компанией и не участвующего в сделках купли-продажи.
Возможно возникновение сложности с признанием сделки недействительной спустя какое-то время.
В некоторых случаях законный представитель ребенка обращается в суд с требованием признать сделку недействительной. Основанием для этого может быть то, что документ подписал несовершеннолетний владелец. Если подписание договора произошло без согласия законных представителей, суд вынесет решение о признании документа незаконным.
Покупатель может требовать признать сделку незаконной, если возникли сомнения в отношении продавца (ГК РФ, п.2 п.п.4 ст.178). Например, человек приобретал квартиру у несовершеннолетнего, поставил подпись в договоре с его родителями, а затем выяснил, что родители лишены прав.
По пункту 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации обманная сделка признается недействительной судебным решением. Например, перед продажей жилья родители зарегистрировали ребенка у бабушки и скрыли наличие приватизированной части жилплощади, принадлежащей по закону несовершеннолетнему.
Для предъявления иска установлен общий трехлетний срок (статья 196 часть 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Однако истец может восстановить этот срок, представив доказательства наличия уважительных причин просрочки.
Использование услуг риелтора может сопряжено с рисками, так как статус специалиста не имеет официального подтверждения. Требования и правила разрабатывают сами агентства, которые и утверждают их. Чтобы избежать мошенничества при покупке квартиры, нужно обращать внимание на мелочи.
- В начале работы требуется подписать соглашение, где определены условия совместной деятельности и обязанности сторон.
- Честный агент недвижимости не дает снижений за оплату комиссии.
- Низкие цены и неимение агенством авторитета внушают сомнения.
- Необходимо убедиться, что компания не является собственником жилья, которое реализует.
- Документация должна быть полной.
- Перед заключением договора купли-продажи жилья с владельцем имущества предоплата не выплачивается.
Как предотвратить риски
Чтобы избежать проблем при приобретении такого жилья, перед подписанием договора и выплатой задатка необходимо ознакомиться с документами о собственности и удостовериться в их оригинальности.
При установлении прав договором купли-продажи, договора мены или договора дарения на обратной стороне документа ставится синяя печать ФРС, подтверждающая регистрацию.
Регистрационное свидетельство обязано обладать неповторимым номером, изготовлено быть на специальной бумаги с государственной эмблемой, не содержащей погрешностей или других недостатков.
Документ содержит информацию об ограничениях и обременениях, но стоит помнить, что данные указаны на дату составления документа. К моменту сделки сроки давности могут измениться.
Покупатель может попросить письменное подтверждение о наличие у ребёнка другого жилья или справку о его регистрации. В случае если владелец не достиг восемнадцати лет, необходимо согласие опекунского совета.
Российский закон жестко регулирует имущественные права детей. В связи с этим приобретение жилья с участием несовершеннолетнего превращается в длительный и сложный процесс. Продажа недвижимости и все сопроводительные документы подвергаются строжайшей проверке.
Видео: Внимание! Владельцы — несовершеннолетние. Правила покупки и продажи недвижимости в таких случаях.
Отсутствие выявленных нарушений со стороны органов охраны порядка, выполнение сделки в соответствии с действующим законодательством дает покупающей и продающей сторонам возможность совершить операции законными средствами быстро и без проблем.
Song
Retus