Процедура легализации перепланировки коммерческих помещений

С января 2019 года требования к перепланировке нежилых помещений изменились после внесения поправок в Жилищный Кодекс РФ. Нормы стали такими же, как и для жилых помещений – перед началом работ необходимо согласовать проект с местными органами власти, а после завершения – провести проверку на соответствие. При нарушении законодательства владелец, должностное лицо или юридическое лицо несут административную или уголовную ответственность.

Как узаконить перепланировку нежилого помещения

Законодательством предусмотрено три варианта узаконивания перепланировкиПервый способ – это выполнение работ по утверждённой схеме. Второй заключается в составлении и согласовании бумаг после выявления самовольных переделок нежилого помещения. Третий применяется в ситуациях, когда был получен отказ в регистрации проекта или обновленного технического плана.

Изготовление проекта

Для легализации перепланировки нужно подготовить проектную документацию с чертежами изменений, соответствующими требованиям, например, масштабом 1:50 или 1:100. При проектировании новых инженерных сетей (если старые заменяют новыми материалами) в документацию включаются расчеты нагрузок и обновленные трассы.

В проект включаются сведения по противопожарным мероприятиям, шумовой защите, применению конкретных ГОСТов и СНиП (зависит от помещения, перечня работ, используемых стройматериалов и иных факторов). Составление проектной документации поручается кадастровому инженеру, который обладает специальными знаниями и имеет подтверждение компетенции. В связке с ним возможна работа еще дизайнеров, строителей, которые будут в дальнейшем реализовывать проект.

Согласование с надзорными органами

Перестроенное помещение должно обеспечивать заявленный функционал и безопасность всех присутствующих (сотрудников, посетителей, жильцов верхних этажей), а также соблюдать их права в отношении общего имущества. К примеру, нельзя подключить оборудование в подъезде к линии электропередач, если его потребление превышает установленную мощность – для такого объекта необходима прокладка новой линии от подстанции.

Где можно обращаться для надзора.

1. Государственный пожарный надзор.
2. Санэпидстанция.
3. Жилищная инспекция.
4. Комитет по градостроительству и архитектуре.

Возможно, потребуется согласование с Комитетом по охране памятников архитектуры. Если помещение находится в старинном здании, ряд переделок, разрешенных в новостройках, запрещены. Например, работы в капитальных стенах недопустимы даже при прокладке проводной линии подключения к интернету.

Для перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме требуется согласие жильцов. Для получения согласия нужно провести общедомовое собрание по действующему законодательству: с уведомлением и протоколированием решения. Если жители отказываются, планы по переделке могут быть сорваны. Влияет ли это на то, какое заведение планируется открыть?

Выдача разрешения на перепланировку

Подготовительные работы завершаются обращением в отдел градостроительства субъекта, где расположен объект планируемой перепланировки.
В этом отделе подтверждают законность задумки и выдают соответствующий документ. Без него не рекомендуется начинать ремонт, так как это может привести к финансовым потерям. Оформление заявления занимает время, которое следует учитывать при составлении планов запуска заведения (магазина, офисного комплекса).

Пакет документов:

1. Заявление установленного образца.
2. Документы для удостоверения личности владельца.
3. Документы об имуществе и пользовании помещением.
4. Проект, составленный в соответствии с требованиями.
5. Результаты технического обследования объекта.
6. Документы из контролирующих структур, подтверждающие прохождение процедуры согласования.
7. Технический паспорт нежилого помещения.

Чтобы произвести перепланировку, арендатору требуется письменное согласие собственника помещения. При отсутствии согласования ответственность лежит на владельце.
Документы без его одобрения не рассматриваются. В случае обнаружения самовольной перепланировки владелец обязан восстановить помещение за свой счет или обратиться в суд к арендатору для возмещения расходов.

Проведение работ по перепланировке

На данном этапе понятно назначение услуги проектирования при оформлении перепланировки нежилого помещения. Заказчик получает подробные инструкции о работах и материалах, а собственник – смету на покупку и оплату труда рабочих.
Без проекта возникают непредвиденные затраты на дозакупку или замену материалов из-за их несоответствия.

Важные моменты:

1. Планировку проекта, включая расположение инженерных сетей, необходимо строго соблюдать.
2. Предложения типа «так будет лучше, красивее» могут стать причиной отказа в регистрации нового технического плана, а иногда и судебного разбирательства с требованием вернуть помещение к первоначальному состоянию.
3. Приобретение стройматериалов следует осуществлять точно по плану, любые меры экономии могут снизить качество ремонта.

В исключениях не обязательно указывать результаты работ, которые не отражаются в плане БТИ. К таким относятся работы по сохранению положения перегородок, дверных и оконных проемов, пола. покрытияВнутренние коммуникации не требуют проекта, согласования и разрешительных документов при косметическом ремонте. Рекомендуется проконсультироваться со специалистами по поводу конкретных видов переделок.

Получение акта завершенной перепланировки

Важно выполнять предписание проектной документации по объективной причине: после работ по перепланировке нежилого помещения предстоит проверка со стороны БТИ. Инспектора сверят фактические изменения с проектом, а также изучат акт освидетельствования скрытых работ, если таковые проводились. Такие работы выделяются тем, что результаты не видны визуально.

К скрытым работам относится:

1. Монтаж арматуры в бетонных стенах.
2. Грунтование поверхности перед окраской.
3. Укладка песчаного основания перед укладкой напольного покрытия.
4. Монтаж трубопроводов под напольным покрытием и в пустотных стенах.
5. Гидро-, звуко-, теплоизоляция помещения.

Специальная комиссия, состоящая из представителей владельца (заказчика), подрядчика и проектной организации, занимается подготовкой акта.

Постановка на кадастровый учет

Изменения в ЕГРН вносятся сотрудниками Росреестра. Сотрудничество возможно двумя путями – непосредственно с Росреестром или через МФЦ. Обращение через МФЦ предпочтительнее, равно как и через сайт Госуслуги для взаимодействия с органами власти. Это позволяет получить «все документы в одном месте».

Согласно Федеральному закону №218-ФЗ от 13 июля 2015 года, процедура проводится с учётом следующих особенностей.

1. При легализации перепланировки нежилого помещения арендатор получит регистрацию в реестре сразу же. договор аренды.
2. После добавления новой информации в кадастр заявителю вручается только выписка из ЕГРН с данными из кадастрового паспорта, которые с 2017 года не формируются раздельно.
3. В случае временного изменения назначения объекта недвижимости в течение срока аренды ему выдается временный кадастровый номер, утрачивающий силу после завершения договора аренды.

Изменения в планировке регистрируются по техническому плану. При смене арендатора помещение подстраивается под его бизнес, что требует переделки плана каждый раз.
Для легитимности перепланировки нужно обращаться в БТИ для инспекции и подтверждения документами. В противном случае первая же проверка выявит нарушение и начнется разбирательство с поиском ответственных лиц.

Регистрация в Росреестре

Актуализация сведений в госреестре необходима для точного учёта имущества. Такой порядок частично обеспечивает безопасность персонала и посетителей компании, занимающей обновлённое пространство. квартиры стоят над нежилым этажомРазрешаются только работы, не угрожающие целостности здания, не создающие рисков появления трещин и усадки, а также не увеличивающие расход электроэнергии, воды и газа сверх норм.

Существуют иные основания для проведения регистрации.

1. После переделки изменяется кадастровая стоимостьНовые данные позволяют правильно рассчитать налоги для объекта.
2. Арендатор не имеет права осуществлять перепланировку без разрешения владельца, даже если выполняет все установленные правила, например, составляя проект.
3. Выписка из ЕГРН с обновлённой информацией о недвижимости подтверждает регистрацию.

Это последний этап, после которого можно перейти к другим задачам. Помещение полностью готово для мебелирования и оснащения рабочих мест компьютерами. Во время выездных проверок надзорными органами полезно иметь заранее подготовленную папку со всеми документами, необходимыми для легализации перепланировки.

Узаконивание самовольной перепланировки

При обнаружении перепланировки, например, выполненной арендатором без согласования с собственником объекта недвижимости, можно легализовать новый технический план. Без этого невозможно внести обновленные сведения о объекте в Росреестр. Как и сделки купли-продажи, сдача его в аренду… аренду по регистрируемому договоруПопулярности этой недвижимости мешает то, что после смены владельца или пользователя отвечать за неё будет новый собственник.

Процедура в общих чертах выглядит так:

1. Составляется проект по фактической планировке.
2. Оценивают прочность конструкций здания.
3. Оформляется техническое заключение о безопасности.
4. Изменения регистрируются в Росреестре.

Проектирование неизбежно влечет затраты. Без графических расчетов экспертная оценка недоступна.
Это особенно актуально при анализе скрытых работ, которые не поддаются визуальному осмотру. В подобной ситуации необходима помощь кадастрового инженера для составления точного технического плана по предварительно утвержденному проекту.

Узаконивание перепланировки через суд

Независимо от порядка действий по перепланировке заявители иногда получают отказ в согласовании. С собственником, жильцами многоквартирного дома такой вопрос урегулировать относительно просто, с надзорными органами или муниципалитетом дискутировать бесполезно. Обычно эти органы придерживаются позиции, основанной на федеральных и местных нормативных актах. Тогда единственным способом получить разрешение становится иск в суд.

Перед обращением в суд следует удостовериться в отсутствии нарушений законодательства РФ. При обнаружении таких нарушений судья отказывает в иске. В остальных случаях судебное решение обычно выносится в пользу истца, а после его вступления в законную силу Росреестр регистрирует объект вне зависимости от позиции своих должностных лиц.

Видео о легализации перепланировки коммерческой недвижимости.