Градостроительный план земельного участка: определение и получение.

Градостроительный план (ГПЗУ) – документ с параметрами участка, необходимыми для проектирования и получения разрешения на строительство объектов капитального строительства или их реконструкции. Собственник земельного участка может заказать его в местном муниципалитете.

Что такое ГПЗУ и для чего он нужен

Разработка и выдачу градостроительного плана (ГПЗУ) осуществляют в соответствии с Приказом Минстроя РФ №741/пр. Информация о характеристиках участка поступает из разных источников: межевого плана, акта согласования границ, планирования. В расчет принимают также выписку ЕГРН, зонирование территорий и данные из электронных баз.

Подробнее:

1. Получение согласования по генплану земельного участка обязательно, так как оно входит в комплект бумаг при подаче заявления на разрешение на строительство.
2. Владельцы земельных участков, как физические лица, так и организации, подают заявления о выдаче документа.
3. Регионы определяют формат подачи заявлений и назначают ответственное лицо для их приема.

В Москве процесс ведется посредством сайта мэра в электронном формате, в Санкт-Петербурге чаще обращения обрабатывают через отделения МФЦ или КГА (Комитет по градостроительству и архитектуре). Несмотря на местоположение, при составлении документа применяются нормы ст.75.3 ГрК РФ, поэтому его формат и содержание всегда остаются одинаковыми.

Кто отвечает за соблюдение ГПЗУ?

За выполнение требований ГПЗУ отвечает Роскомнадзор. У него полномочия расследовать проступки и налагать штрафы на фирмы, нарушающие правила.

Кому требуется ГПЗУ

ГПЗУ служит руководством для застройщика, определяя допустимые места для объектов капитального строительства, их максимальную высоту и этажность, а также ограничения на использование земли из-за публичных сервитутов. Документ необходим при подготовке проекта, уведомления о начале строительства и СПОЗУ.

Законодательно цели оформления выглядят так:

• Статья 57.3 пункта 1 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет возможность постройки одного или нескольких сооружений на земле, принадлежащей конкретному человеку или организации.
• пп.1 п.6 ст.48 ГрК РФ – подготовка проектной документации;
• пп.2 п.7 ст.51 ГрК РФ – получение официального разрешения на строительство;
• пп.2 п.3 ст.55 ГрК РФ – оформление разрешения на ввод в эксплуатацию линейных объектов вроде магистрали электропередач.

ГПЗУ востребован собственниками участков для контроля соответствия работ проекту. Ответственность за выполнение проекта лежит на владельце участка (заказчике), поэтому после каждого этапа строительства и процесса благоустройства территории рекомендуется мониторировать результаты, а также при вводе дома в эксплуатацию.

Немаловажно также наличие расчетных показателей для подключения к инженерным сетям и совмещения с транспортной и социальной инфраструктурой. Такой возможности требуют и арендаторы, например, при временном пользовании муниципальной землей для строительства.

Основные разделы

Единая форма ГПЗУ утверждена Приказом Минстроя России №741/пп. Форма актуальна во всех регионах и муниципальных образованиях страны. Перечень сведений в документе зависит от кадастровых, градостроительных и землеустроительных особенностей субъекта Российской Федерации.

Обязательными являются:

1. Номер и причина составления генерального плана застройки земельного участка.
2. Общая информация об объекте недвижимости.
3. Проекты на местности для строительства.
4. Регламенты застройки, допустимые цели использования земель.
5. Размеры территории и характеристики возведения.
6. Сведения об объектах, уже размещенных на участке.
7. Расчетные показатели, имеющиеся ограничения.

Это касается транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры объекта. Расчёты должны соблюдаться проектировщиком, застройщиком и всеми подрядчиками, работающими на стройке. Ограничения могут касаться типа территориальной привязки, действия сервитутов и наличия границ зон с особыми условиями.

Информация о технических условиях подключения к инженерным сетям и красным линиям, обозначающим границы территорий общего использования, представлена в заключении. Также указаны реквизиты нормативных актов, использованных при оформлении ГПЗУ. Документ размножается в трёх экземплярах: два выдаются клиенту, а один хранится.

Где взять услугу и как долго это займёт?

Градостроительный план земельного участка обычно оформляют при обращении в органы местного самоуправления. В городах федерального значения — Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе – выдачу документа осуществляют исполнительные органы исполнительной власти субъекта.

Администрация может принять регламент, упрощающий процедуру. Подробности доступны на официальном сайте муниципалитета. Там указан порядок подачи заявления, его рассмотрения и предоставления ответа, в том числе сроки. Заявки принимают от следующих категорий граждан:

1. Владельцы прав на землю (граждане, компании).
2. Наниматели, имеющие право постоянного (бессрочного) пользования им.
3. В соответствии с договорами коммерческой аренды либо субаренды.

Муниципалитет требует дополнительные документы: правоустанавливающие бумаги и нотариально заверенную доверенность, если представитель собственника обращается за ГПЗУ. Выдача документа занимает 20 рабочих дней. Оплата не требуется независимо от формата – электронного или бумажного.

Документ можно получить по почте, в многофункциональном центре, от уполномоченного представителя муниципалитета либо лично в органе власти. Чаще всего владельцы обращаются онлайн через специальные порталы.

До подачи заявки на выдачу ГПЗУ можно заказать составление градостроительного потенциала участка. Это позволит оценить имеющиеся ограничения в отношении исследуемого объекта, оптимальное использование земли и места размещения ОКС с учетом ландшафтно-визуального анализа.

Документ предоставляет максимально полное представление о допустимой площади застройки и этажности, учитывая нормы безопасности. Изучение земельного участка выявляет показатели для эффективного строительства и повышения доходности инвестиций. Данный документ позволяет обратиться за планом ГПЗУ непосредственно перед началом работ.

Причины отказа в заявлении и способы повышения вероятности одобрения.

В ответ на заявку о выдаче ГПЗУ возможно получение отказа, который блокирует реализацию проекта. Подготовкой к подаче заявки следует заниматься с особой внимательностью. В некоторых ситуациях собственникам необходимо обращаться в суд, например, если не принимают легитимные документы, полученные официальным путем.

Типовые основания в отказе:

1. Заявитель не вправе обращаться за ГПЗУ.
2. Документы с дефектами предоставлены.
3. Заявление включает искаженную информацию.
4. На территории отсутствует регистрация участка в Едином государственном реестре недвижимости.
5. Территория не предназначена для строительства.
6. Информация предоставлена временно.
7. В момент рассмотрения заявления документы были недействительны.

Споры из-за отказов возникают часто, поэтому сформировался большой объем судебной практики. В справочных системах, таких как Консультант, множество комментариев и разъяснений по применению норм Градостроительного кодекса РФ. Всё потому, что в ГрК отсутствует чёткий перечень оснований, информация не систематизирована и разбросана по различным частям кодекса.

Упростит получение плана ГПЗУ выполнение условий.

1. Необходимо предоставить план застройки участка.
2. Регистрация участка в государственном реестре также необходима.
3. Обращается собственник или его законный представитель.

При получении отказа рекомендуется обращение к специалистам для исправления ошибок.
Например, составление корректного заявления, запросы и получение необходимых выписок по земельному участку. Необходимо также уделить внимание полноте и качеству предоставляемых копий, а при необходимости заменять испорченные оригиналы.

Ошибки чаще обнаруживаются в графическом оформлении документов. Их исправление подразумевает повторную топографическую съемку и редактирование плана с учетом замечаний. При заказе работ важно убедиться, имеется ли у компании аккредитация, что может быть полезно в случае судебного разбирательства.

Какие документы нужны

Образцы заявлений на выдачу ГПЗУ размещены на сайтах, принимающих заявления. На тех же ресурсах публикуют перечень документов для оформления градостроительного плана. В список входят документы, подлежащие корректировке в зависимости от участка и особенностей субъекта РФ.

Типовой перечень:

1. Прошение об elaboration градостроительной схемы для земельного участка.
2. Для частных лиц — паспорт, для организаций — свидетельство ЕГРЮЛ.
3. Выписка из ЕГРН о характеристиках и зарегистрированных правах на объект.
4. Техническое задание на здание или сооружение.
5. Технические условия присоединения к инженерным сетям.
6. Картографические материалы, созданные по нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Возможен приказ органа власти о регистрации объекта культурного наследия в ЕГРН, если строительство запланировано на территории с памятниками истории и культуры. Необходимо доказать право владения конкретным земельным участком: собственность, бессрочная коммерческая аренда.

При подаче заявления заявитель может не предоставить некоторые документы или предоставить испорченные. В таком случае орган власти либо запросит недостающие документы, предоставив время для исправления недочетов, либо выдаст отказ собственнику. Разницы принципиальной нет, так как услуга бесплатная.

Не торопитесь с получением ГПЗУ

Сроки действия ГПЗУ остаются неясными. Первоначально градостроительный план считался бессрочным, но с января 2017 года введены изменения, ограничивающие его действие тремя годами с момента выдачи. В спорах необходимо будет доказывать оформление документа по «старым» законам.

Подробнее:

1. Если план ГПЗУ получен до первого января две тысячи семнадцатого года, закон обратной силы не действует, и у собственника есть возможность подтвердить его состоятельность.
2. При оформлении документов по новым правилам следует руководствоваться действующими ограничениями и составлять план незадолго до начала строительства.
3. При возникновении вопросов рекомендуется проконсультироваться со специалистами, компетентными в данной области.

Такой метод обоснован, поскольку активная застройка пригородных зон больших городов влечет частую корректировку схем размещения объектов капитального строительства. Тем не менее, это частично ведёт к признанию устаревших ГПЗУ недействительными, так как сведения в них почти наверняка не отражают реальности.

Видео. Получение ГПЗУ через портал «Госуслуги» в 2022 году.

Иногда собственники сталкиваются с действием особых законов, затрагивающих градостроительную деятельность наряду с ГрК РФ. Например, закон о проведении спортивных мероприятий или о реновации жилья в Москве могут нарушать права владельцев. В подобных случаях применяются механизмы выкупа проблемных участков.