Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) – что такое и как получить

Градостроительный план или ГПЗУ – документ с параметрами участка требуемыми для проектных работ, получения разрешения на возведение объектов капитального строительства или их реконструкцию. Заказать его вправе собственник земельного участка, заявив лично в местный муниципалитет.

Что такое ГПЗУ и для чего он нужен

Оформление и выдача градостроительного плана (ГПЗУ) проводится в форме и в соответствии с Приказом Минстроя РФ №741/пр. Официальная информация о параметрах участка получается из различных источников – межевого плана, акта согласования границ, планирования. Плюс учитывают выписку ЕГРН, зонирование территорий, из различных электронных баз.

Подробнее:

1. Выдача ГПЗУ обязательна, потому план входит в пакет документов при заявке на получение разрешения строительства.
2. Заявки на получение документа получаются от собственников земли, физических лиц или предприятий.
3. Регионы самостоятельно устанавливают формат подачи заявления, уполномоченное лицо по их приему.

Например, в Москве работа ведется через сайт мэра в электронном виде, в Санкт-Петербурге чаще обращения принимаются через отделения МФЦ или через КГА (Комитет по градостроительству и архитектуре). Независимо от населенного пункта при составлении документа учитываются нормы ст.75.3 ГрК РФ, поэтому его формат и содержание всегда однотипно.

Кто отвечает за соблюдение ГПЗУ?

За соблюдение ГПЗУ отвечает Федеральная служба по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций (Роскомнадзор). Она имеет право расследовать любые нарушения закона и налагать штрафы на компании, не соблюдающие его положения.

Кому требуется ГПЗУ

Выдается ГПЗУ практически как руководство для застройщика – где допускается ставить объекты капитального строительства, какова максимальная высота, этажность, имеются ли ограничения по использованию земли из-за публичных сервитутов и т.д. Плюс документ входит в пакет для начала работ по составлению проекта, подачи уведомления о начале строительства, составлении СПОЗУ.

Законодательно цели оформления выглядят так:

• п.1 ст.57.3 ГрК РФ – установление возможности возведения одного, нескольких объектов на участке земли, находящемся в собственности конкретного человека или организации;
• пп.1 п.6 ст.48 ГрК РФ – подготовка проектной документации;
• пп.2 п.7 ст.51 ГрК РФ – получение официального разрешения на строительство;
• пп.2 п.3 ст.55 ГрК РФ – оформление разрешения на ввод в эксплуатацию линейных объектов вроде магистрали электропередач.

Плюс ГПЗУ востребован собственниками участков. С его помощью они контролируют соответствие работ запланированным по проекту. Ответственность лежит на владельце (он же заказчик), поэтому после каждого этапа строительства рекомендуется мониторить результаты. То же относится к процессу благоустройства территории, при вводе дома в эксплуатацию.

Также важным считается перечень расчетных показателей для подключения к инженерным сетям, совмещения с транспортной, социальной инфраструктурой. Перечисленные возможности имеют отношение и к арендаторам, например, если муниципальная земля была передана во временное пользование и на ней планируется строительство.

Основные разделы

Единая форма ГПЗУ утверждена Приказом Минстроя РФ №741/пп. Она актуальна во всех регионах и муниципальных образованиях страны. Перечень сведений, которые будут включены в документ, зависит от кадастровых сведений, градостроительных, землеустроительных особенностей субъекта РФ.

Обязательными являются:

1. Номер и основание выдачи плана ГПЗУ.
2. Общая информация об объекте недвижимости.
3. Чертежи земельного участка, где планируется начать стройку.
4. Градостроительные регламенты, виды разрешенного использования.
5. Размеры участка и параметры предстоящего строительства.
6. Сведения об объектах, уже размещенных на участке.
7. Расчетные показатели, имеющиеся ограничения.

Последнее имеет отношение к обеспеченности объекта транспортной, коммунальной и социальной инфраструктурой. Расчеты обязательны для соблюдения проектировщиком, застройщиком, всеми подрядчиками, нанимаемыми для работы на стройке. Ограничения иногда имеют отношение к типу территориальности, действию сервитутов, наличию границ зон с особыми условиями.

В заключение приводится информация о технических условиях подключения к инженерным сетям, красным линиям, обозначающим границы территорий общего использования. Здесь же приводятся и реквизиты нормативных актов, которые использовались при оформлении ГПЗУ. Сам документ составляется в трех экземплярах, два из которых выдаются клиенту, а один остается на хранение.

Как получить услугу и сколько займет по времени

По общему правилу градостроительный план земельного участка оформляется при обращении к органам местного самоуправления. Если документ требуется в городах федерального значения – в Москве, Санкт-Петербурге или в Севастополе, его выдачей занимаются исполнительные органы исполнительной власти субъекта.

По решению администрации возможно принятие регламента, упрощающего процедуру. Подробнее информация приведена на официальном сайте муниципалитета. Там же указывается весь порядок обращения с заявлением, рассмотрения, предоставления ответа, включая сроки. Заявки принимают у следующих категорий граждан:

1. Правообладатели земельных участков (физические лица, организации).
2. Арендаторы, пользующиеся им на правах постоянного (бессрочного) использования.
3. То же, по договорам коммерческой аренды или даже субаренды.

По решению муниципалитета дополнительно запрашиваются правоустанавливающие документы, доверенность, заверенная нотариусом, если речь идет о представителе собственника. Подготовка и выдача ГПЗУ занимает 20 рабочих дней. Оплата за него не взимается независимо от выбранного формата – электронного или бумажного.

Получение документа в зависимости от субъекта РФ, местных регламентов возможно по почтовому адресу, через многофункциональный центр, через законного представителя муниципалитета или при личном посещении органа власти. Преимущественно собственники обращаются в электронном виде, через соответствующие порталы.

Перед подачей заявки на выдачу ГПЗУ есть возможность заказать составление градостроительного потенциала участка. Он позволяет оценить существующие ограничения в отношении исследуемого объекта, оптимальное использование земли и мест размещения ОКС с учетом ландшафтно-визуального анализа.

Также документ дает понимание максимально возможный выход площади, этажность застройки с учетом нормативов безопасности. При изучении земельного участка определяются показатели для организации эффективного строительства, роста рентабельности инвестиций. Этот документ позволяет обращаться за планом ГПЗУ в «последний момент», непосредственно перед работами.

Почему отклоняют заявление и как увеличить шансы на успех

В качестве ответа на заявку о выдаче ГПЗУ вероятен отказ. Он «блокирует» выполнение проекта, поэтому к подготовке желательно подходить со всем тщанием. Иногда собственникам приходится решать вопрос в судебном порядке. Например, если не принимают легитимные документы, которые получены официальным путем.

Типовые основания в отказе:

1. Заявитель не вправе обращаться за ГПЗУ.
2. Предоставленные бумаги содержат ошибки, неточности.
3. Заявление включает искаженную информацию.
4. Целевой участок не зарегистрирован в реестре ЕГРН.
5. Территория не предназначена для строительства.
6. Предоставленные сведения имеют временный характер.
7. Документы утратили силу на момент рассмотрения заявления.

Заметно упростит получение плана ГПЗУ соблюдение условий:

1. Обязательно наличие планировки территории объекта.
2. То же относится к регистрации участка в государственном реестре.
3. Обращается собственник или его законный представитель.

Если же отказ уже получен, желательно обратиться к профильным специалистам для устранения всех недочетов. Например, грамотно составить заявление, запросить и получить требуемые выписки на земельный участок. Также внимание понадобится полноте и качестве предоставляемых копий, и замене испорченных оригиналов.

Чаще ошибки встречаются в графической части документов. Их исправление включает проведение повторной топографической съемки, редактирование плана согласно имеющимся замечаниям. При заказе работ обязательно уточнить, имеется ли аккредитация у компании, это пригодится, если вся ситуация уйдет в рамки судебного разбирательства.

Какие документы нужны

Образец заявления на выдачу ГПЗУ обычно представлен на сайтах, через которые оно принимается. Там же публикуют список документов, необходимый для оформления градостроительного плана. Он включает «полный» список, корректируемый в зависимости от конкретного участка, специфики субъекта РФ.

Типовой перечень:

1. Заявление о подготовке градостроительного плана земельного участка.
2. Паспортные данные для физических лиц, свидетельство ЕГРЮЛ для организации.
3. Выписку из единого государственного реестра недвижимости о характеристиках и зарегистрированных правах на объект.
4. Технический паспорт (план) здания, сооружения.
5. Информация о технических условиях для подключения к инженерным сетям.
6. Материалы по картографии, выполненной в соответствии с нормативами ГрК РФ.

Вероятно, понадобится решение органа государственной власти о включении объекта культурного наследия в реестр ЕГРН, если строительство планируется на территории, где имеются памятники истории и культуры. Понятно, что понадобится всесторонне подтвердить право владения этим, конкретным земельным участком (право собственности, бессрочная, коммерческая аренда).

Если при подаче заявителя какие-то документы не предоставлены или они оказались испорчены, есть два варианта развития событий. Или орган власти запросит недостающее, предоставит время для исправления недочетов, или собственник получит отказ. Принципиальной разницы нет, потому что услуга бесплатная.

Не торопитесь с получением ГПЗУ

Неопределенная ситуация складывается со сроками действия выданного ГПЗУ. С одной стороны, первоначально градостроительный план принимался как бессрочный документ. С другой, с января 2017 года были внесены поправки, из-за которых он стал ограничен 3 годами с момента выдачи. В случае споров придется доказывать, что документ оформлен при «старых законах».

Подробнее:

1. Если план ГПЗУ получен до 1 января 2017 года, закон обратной силы не имеет, поэтому у собственника есть все шансы доказать его действительность.
2. Если документы оформлялись по новым условиям, придется отталкиваться от имеющихся ограничений и готовить план непосредственно перед строительством.
3. Если имеются сомнения, лучше обратиться к профильным специалистам, которые точнее рассчитают сроки действия документов и подадут требуемые заявки.

Такой подход оправдан, ведь из-за активной застройки территорий на окраинах крупных городов планы размещения объектов капитального строительства регулярно меняются. Правда, это отчасти приводит к вполне законному признанию недействительными «старых» ГПЗУ, в которых данные практически наверняка не соответствуют действительности.

Иногда собственники сталкиваются с действием «чрезвычайных» законов, влияющих на работу по градостроительному направлению, параллельно с ГрК РФ. Например, закон о проведении спортивных мероприятий, о реновации жилья в Москве способны ущемлять права владельцев. Если такое происходит, применяются механизмы выкупа проблемных участков.

Источник